Dans les débuts du développement durable, nombreuses ont été les actions à avoir été qualifiées de durables sans pour autant avoir de preuves concrètes et de résultats à démontrer. L’écueil du greenwashing était fréquent. Le monde de l’investissement immobilier n’y avait pas échappé.
Pourtant, les efforts continus des législateurs européens et nationaux et la prise de conscience collective ont mis de plus en plus à mal ces pratiques en renforçant notamment les obligations de transparence et en imposant toujours plus de nouveaux standards à impacts mesurables.
En outre, les investisseurs, institutionnels comme privés, sont en quête de sens pour leurs investissements et plébiscitent les produits responsables dans leur stratégie d’investissement. En juin 2020, ils étaient 85% à déclarer soit vouloir davantage orienter leurs portefeuilles vers des fonds ESG (Environnement Social Gouvernance), soit y être déjà pleinement impliqués [*]. L’immobilier, avec son fort impact sur l’environnement et son rôle sociétal important, doit participer à cet effort de transparence où le pilotage et le reporting des actions ESG renforceront la confiance des investisseurs, et permettra d’agir concrètement pour atteindre, en 2050, l’objectif de neutralité carbone fixé par l’Accord de Paris.
L’approche ESG appliquée à l’investissement immobilier
Mais commençons par une simple définition : à quoi correspond un produit ESG dans le secteur de l’investissement immobilier ? L’intégration de critères ESG (Environnement, Social, Gouvernance) est majoritairement connue dans le secteur de la finance et permet d’orienter ses investissements selon des critères extra-financiers. Par exemple, investir dans des entreprises œuvrant pour l’environnement ou avec un impact social. Appliqué à l’immobilier, cela revient à investir dans des immeubles où sont conduites des actions ESG pour diminuer l’impact environnemental de l’actif et/ou renforcer son impact social le tout accompagné d’une gouvernance renforcée.
A ce titre, BNP Paribas Real Estate Investment Management distingue plusieurs types de fonds :
- Tous les fonds immobiliers respectent des standards ESG et notamment une évaluation ESG pour toute acquisition d’actif.
- Les fonds immobiliers ayant une feuille de route comprenant des objectifs ESG.
- Les fonds immobiliers avec une intégration formelle des objectifs et engagements ESG dans les documents légaux du fonds
- Les fonds immobiliers à impact social ou environnemental, dont la nature même des immeubles a un impact fort comme l’investissement dans un immeuble en autoconsommation énergétique.
A l’aube de la mise en œuvre du règlement européen « Disclosure » visant plus de transparence dans le secteur de la finance, quels sont les enjeux pour les fonds d’investissement immobiliers responsables ? Comment tourner définitivement la page du greenwashing ?
L’intégration de critères ESG à l’investissement immobilier s’opère à plusieurs niveaux. Aucun des acteurs de la chaine de valeur ne doit être écarté, tous étant responsables de la stratégie ESG mise en œuvre. A un premier niveau, la société de gestion de portefeuille a un rôle déterminant car, forte de ses convictions et guidée par la réglementation et les exigences grandissantes des investisseurs, elle définit la stratégie RSE (Responsabilité sociale d’entreprise) qui orientera ses grandes décisions et les stratégies d’investissement pour l’ensemble des produits qu’elle gère. A un deuxième niveau, ces mêmes convictions définissent la stratégie ESG pour chaque portefeuille immobilier. Enfin, à un troisième niveau, toutes ces pratiques ESG sont réalisées à l’échelle d’un actif immobilier. Et c’est là toute la spécificité de l’immobilier, qui contrairement à une action en bourse, est tangible et perceptible. Toute action menée pour améliorer la performance ESG d’un actif immobilier est mesurable et peut être communiquée de façon transparente aux investisseurs. D’ailleurs, ces derniers sont impliqués dans la définition des différentes stratégies ESG et une feuille de route est établie pour suivre les indicateurs de performance du fonds et des actifs immobiliers concernés, année après année.
Une des clés pour éviter tout écueil de greenwashing est la collecte de données dans les immeubles afin de fournir aux investisseurs un reporting précis sur les actions engagées et l’atteinte des objectifs visés. Car ce n’est qu’en pilotant les données ESG, telles que les consommations d’énergie et les comportements au sein d’un immeuble, qu’il sera possible de démontrer sa performance environnementale et sociale. Seule une stratégie par la preuve garantira le caractère responsable d’un actif. Pour cela, il faut être capable de parler des coûts engagés et de présenter des indicateurs de performance clairs.
Si les parties prenantes d’un fonds d’investissement immobilier se sont données pour objectif de réduire les consommations d’énergie de ses actifs immobiliers, celles-ci sont enregistrées d’une année sur l’autre et suivies pour identifier les progrès réalisés dans une démarche d’amélioration continue. Les actions correctives sont systématiquement intégrées dans les plans d’actions associés aux plans de travaux annuels.
L’étape de collecte est la plus importante car la plus difficile, les locataires n’ayant parfois pas la volonté de partager leurs données avec leur bailleur. Une collaboration étroite avec les locataires est donc essentielle pour réunir les données à la fois des parties communes et des parties privatives de l'immeuble.
Aujourd’hui, l’enjeu pour l’immobilier se situe sur le parc d’immeubles existant pour une double raison.
1/ Le foncier dans les grandes villes est rare.
2/ Ce sont dans les bâtiments anciens que la marge de progrès est la plus importante et in fine avec des résultats significatifs. Le meilleur levier de performance économique et environnementale est l’amélioration voire la rénovation des immeubles existants.
Depuis plusieurs années, l’Union européenne réglemente le secteur de la finance pour, d’une part l’inciter à orienter ses investissements vers des projets à fort impact environnemental ou social, et d’autre part, améliorer la transparence sur les produits financiers responsables. A compter du 10 mars 2021, entrera en vigueur le règlement européen Disclosure, qui imposera aux sociétés de gestion de portefeuille de nouvelles obligations de reporting et de communication. En complément, le règlement européen Taxonomie définit les différents types d’activités économiques considérés comme durables.
Ces réglementations vont accélérer la systématisation du reporting auprès des investisseurs pour leur démontrer, indicateurs à l’appui, de la prise en compte des risques ESG dans les décisions d’investissement et de l’atteinte des objectifs ESG pour les produits qui se clament durables. Pour les investisseurs institutionnels, cela va permettre une plus grande différenciation des produits ESG dans un marché qui devient de plus en plus concurrentiel. Quant aux investisseurs privés, ils pourront plus facilement flécher leurs investissements vers des produits responsables.
Ces réglementations sont essentielles pour apporter un cadre coercitif aux actions des investisseurs et davantage renforcer la transparence autour de l’investissement responsable. Cependant, face à l’urgence climatique mondiale, les secteurs de la finance et de l’immobilier doivent désormais aller plus loin que le simple respect des textes réglementaires et définir des engagements et objectifs ESG ambitieux, dotés d’un reporting régulier démontrant les bénéfices réalisés.
C’est pourquoi BNP Paribas Real Estate Investment Management a lancé, en décembre 2020, le European Impact Property Fund (EIPF), premier fonds d'impact immobilier en Europe qui a pour objectif d’être conforme à l’Accord de Paris carbone. Il vise une réduction de 40 % des émissions de gaz à effet de serre sur l'ensemble de son portefeuille européen, à un horizon de 10 ans, grâce à l’amélioration de la performance environnementale d’immeubles existants à travers des opérations de CAPEX et d’OPEX.
