In de begindagen van de duurzame ontwikkeling werden heel wat acties als duurzaam bestempeld zonder dat concrete bewijzen of aantoonbare resultaten voorhanden waren. Niet zelden deed men aan greenwashing. Ook vastgoedbeleggingen ontsnapten daar niet aan.
Door de continue inspanningen van de Europese en nationale wetgevers en de collectieve bewustwording zijn dat soort praktijken echter steeds meer in het verdomhoekje geraakt. Zo zijn onder meer de transparantieverplichtingen verstrengd en worden er steeds meer nieuwe standaarden inzake meetbare impact opgelegd.
Bovendien willen zowel institutionele als particuliere beleggers zin geven aan hun beleggingen en kiezen daarom binnen hun beleggingsstrategie massaal voor verantwoorde producten. In juni 2020 gaf 85% aan dat ze hun portefeuilles meer wilden richten op ESG-fondsen (Environment - Social - Governance) of dat al deden [*]. Gezien zijn sterke impact op het milieu en zijn belangrijke maatschappelijke rol moet vastgoed bijdragen tot deze transparantie-inspanningen. Het aansturen en rapporteren van ESG-acties moet het vertrouwen van de beleggers versterken en moet het mogelijk maken concreet in te grijpen om tegen 2050 de door het Akkoord van Parijs vastgelegde doelstelling van koolstofneutraliteit te bereiken.
ESG-benadering voor vastgoedbeleggingen
Maar laten we beginnen met een simpele definitie: wat wordt er verstaan onder een ESG-product in de sector van de vastgoedbeleggingen? Het toepassen van ESG-criteria (Environment, Social, Governance) is intussen genoegzaam bekend in de financiële sector en biedt de mogelijkheid om bij beleggingen rekening te houden met niet-financiële criteria. Zo kan er bijvoorbeeld worden belegd in bedrijven die zich inzetten voor het milieu of die sociale impact nastreven. In de vastgoedsector komt dat neer op beleggen in gebouwen waarin ESG-acties worden ondernomen om de milieu-impact van de activa te verminderen en/of de sociale impact ervan te versterken, in combinatie met verbeterde governance.
In dat kader onderscheidt BNP Paribas Real Estate Investment Management verschillende soorten fondsen:
- Alle vastgoedfondsen volgen ESG-standaarden en passen meer bepaald een ESG-evaluatie toe bij het verwerven van activa.
- Vastgoedfondsen met een roadmap inclusief ESG-doelstellingen.
- Vastgoedfondsen met een formele verankering van de ESG-doelstellingen en -verbintenissen in de juridische documenten van het fonds
- Vastgoedfondsen met een sociale of milieu-impact, waarbij de aard zelf van de gebouwen een sterke impact heeft. Zulke fondsen beleggen bijvoorbeeld in gebouwen die zelf in hun energie voorzien.
Voor welke uitdagingen staan de verantwoorde vastgoedbeleggingsfondsen in het vooruitzicht van de invoering van de Europese 'Disclosure'-verordening die mikt op verhoogde transparantie in de financiële sector? Hoe laten we greenwashing definitief achter ons?
De integratie van ESG-criteria in vastgoedbeleggingen gebeurt op verschillende niveaus. Men mag geen enkele speler in de waardeketen over het hoofd zien: ze dragen stuk voor stuk verantwoordelijkheid voor de toegepaste ESG-strategie. Op het eerste niveau speelt de portefeuillebeheervennootschap een doorslaggevende rol, want op basis van haar inzichten en geleid door de reglementering en de toenemende eisen van de beleggers bepaalt ze de MVO-strategie (Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen) die richting geeft aan de belangrijke beslissingen en beleggingsstrategieën voor alle producten die ze beheert. Op het tweede niveau bepalen diezelfde inzichten de ESG-strategie voor elke afzonderlijke vastgoedportefeuille. Tot slot worden op het derde niveau alle ESG-acties ook effectief uitgevoerd op het niveau van de vastgoedactiva. En hier komt het specifieke kenmerk van vastgoed naar voren: in tegenstelling tot een beursaandeel is vastgoed materieel en tastbaar. Elke actie die wordt ondernomen om de ESG-prestaties van een vastgoedactief te verbeteren is meetbaar en kan op transparante wijze aan de beleggers worden gecommuniceerd. Die laatsten zijn trouwens betrokken bij de bepaling van de verschillende ESG-strategieën en er wordt een roadmap opgesteld om de prestatie-indicatoren van het fonds en de betrokken vastgoedactiva jaar na jaar op te volgen.
Een van de beste adviezen om niet in greenwashing te vervallen is gegevens verzamelen in de gebouwen om de beleggers een nauwkeurige reporting te bezorgen over de ondernomen acties en het bereiken van de beoogde doelstellingen. Want alleen als men vat heeft op de ESG-gegevens, zoals het energieverbruik en de gedragingen in een gebouw, kan men de milieu- en sociale prestaties ervan aantonen. Enkel via een strategie gebaseerd op bewijzen kan het verantwoorde karakter van een bepaald actief worden gewaarborgd. Daarvoor moet men een beeld kunnen geven van de gemaakte kosten en duidelijke prestatie-indicatoren kunnen voorleggen.
Als de stakeholders van een vastgoedbeleggingsfonds zich tot doel hebben gesteld het energieverbruik van hun vastgoedactiva te verminderen, wordt dat verbruik jaar na jaar opgetekend en opgevolgd om de vooruitgang te identificeren die werd geboekt in het kader van continue verbetering. De correctieve acties worden systematisch opgenomen in de actieplannen die gekoppeld zijn aan de jaarplannen voor werkzaamheden.
De stap van de gegevensverzameling is de belangrijkste omdat het de moeilijkste is: niet alle huurders zijn bereid om hun gegevens met de verhuurder te delen. Nauwe samenwerking met de huurders is dus van cruciaal belang om de gegevens van zowel de gemeenschappelijke als de privégedeelten van het gebouw te verzamelen.
Vandaag ligt de uitdaging voor vastgoed bij het bestaande gebouwenpark, om twee redenen.
1/ Van onbebouwd terrein is in grote steden nauwelijks sprake.
2/ In oude gebouwen is de marge voor verbetering het grootst, vaak met aanzienlijke resultaten aan het einde van de rit. De beste hefboom voor economische en milieuprestaties is de verbetering of renovatie van bestaande gebouwen.
Al jaren reglementeert de Europese Unie de financiële sector, enerzijds om hem aan te zetten zijn beleggingen te richten op projecten met grote positieve milieu- of sociale impact, en anderzijds om de transparantie inzake verantwoorde financiële producten te verbeteren. Per 10 maart 2021 treedt de Europese Disclosure-verordening in werking die portefeuillebeheervennootschappen nieuwe reporting- en communicatieverplichtingen oplegt. Aanvullend definieert de Europese Taxonomieverordening de verschillende soorten economische activiteiten die als duurzaam worden beschouwd.
Deze reglementeringen zullen zorgen voor een versnelde systematisering van de reporting voor beleggers, om hun op basis van concrete indicatoren te tonen dat er bij de beleggingsbeslissingen rekening wordt gehouden met ESG-risico's en dat de producten die zich duurzaam noemen hun ESG-doelstellingen bereiken. Voor de institutionele beleggers zal dit een grotere differentiatie in ESG-producten mogelijk maken, en dat op een markt die steeds competitiever wordt. Particuliere beleggers zullen hun beleggingen makkelijker kunnen verschuiven naar verantwoorde producten.
Die reglementeringen zijn van cruciaal belang om de acties van beleggers in een bepaalde richting te dwingen en om de transparantie rond verantwoord beleggen verder te vergroten. In het licht van de wereldwijd gevoelde klimaaturgentie moeten de financiële en de vastgoedsector echter verder gaan dan het louter naleven van de reglementaire teksten en ambitieuze ESG-verbintenissen en -doelstellingen vastleggen, met regelmatige reporting waaruit de geboekte vooruitgang blijkt.
Daarom heeft BNP Paribas Real Estate Investment Management in december 2020 het European Impact Property Fund (EIPF) gelanceerd, het eerste vastgoedimpactfonds in Europa dat streeft naar conformiteit met het Akkoord van Parijs inzake koolstof. Het fonds beoogt een vermindering met 40% van de uitstoot van broeikasgassen over de hele Europese portefeuille, met een horizon van 10 jaar, dankzij de verbetering van de milieuprestaties van bestaande gebouwen via CAPEX en OPEX.
