La baisse du marché de l’investissement en immobilier de commerce reste cependant atténuée par rapport à d’autres classes d’actifs
Le volume d’investissement dans les locaux commerciaux en Europe a atteint 28,9 milliards d’euros en année glissante, en baisse de 41% par rapport au T3 2022.
« Un rééquilibrage des volumes investis entre les différentes classes d’actifs de l’immobilier commercial, qui n’avait plus été observé depuis des années en Europe, s’est opéré au cours des 12 derniers mois, profitant notamment au commerce », commente Patrick Delcol, Head of Pan European Coverage Retail, Logistics, Hotels de BNP Paribas Real Estate. En effet, le secteur gagne en termes relatifs des parts de marché, passant de 15% à 19% des volumes investis entre le T3 2022 et le T3 2023, tandis que le bureau passe de 37% à 31% et la logistique de 24% à 20%. Même si le contexte général reste difficile, le commerce redevient la deuxième classe d’actifs en Allemagne et en France, situation qui ne s’était plus produite depuis 2018.
Le Royaume-Uni, l’Allemagne et la France ont à eux seuls capté 60% de l’activité d’investissement. Le Royaume-Uni a par ailleurs retrouvé sa place de leader qu’il avait cédée à l’Allemagne depuis le T3 2022, imputable à un ajustement des prix plus rapide et à un profil d’investisseurs plus opportuniste.
Les volumes d’investissement en commerce de périphérie en Europe (France, Allemagne, Royaume-Uni, Italie, Espagne et Pologne) ont atteint 9,9 milliards d'euros en année glissante. En baisse de 31% par rapport à l'année précédente, ce segment reste le plus stable des sous-segments commerce. Il représente la moitié (50%) du volume d'investissement en immobilier de commerce, et continue de rencontrer un attrait croissant de la part des investisseurs, une tendance commune à tous les pays européens.
Le segment du pied d’immeuble (France, Allemagne, Royaume-Uni, Italie et Espagne) a subi la plus forte baisse en année glissante (-49%) avec un volume d’investissement atteignant 5,4 milliards d’euros. Cette chute est cependant à relativiser au regard d’un T3 2022 exceptionnel pour l’investissement, dépassant même les niveaux prépandémiques, grâce notamment à de grosses transactions en Espagne et en Italie. Par ailleurs, n’est pas comptabilisé dans ce total 1,6 milliard d’euros correspondant aux « ventes utilisateurs » sur le marché français, ventes opérées par les géants du luxe cherchant à investir dans les murs des plus prestigieuses avenues parisiennes pour y implanter leurs marques.
Enfin, le segment des centres commerciaux (France, Allemagne, Royaume-Uni, Italie, Espagne et Pologne) a enregistré une baisse de 42% par rapport au T3 2022, représentant un volume d’investissement de 4,4 milliards d’euros.
Une décompression plus douce des taux de rendement du commerce prime
La remontée rapide du taux sans risque ces derniers mois a exercé une pression haussière sur les taux prime, entraînant un repricing sur toutes les classes d’actifs.
Les taux de rendement prime en commerce sont entrés dans une période de décompression à partir du T3 2022, qui s’est poursuivie tout au long de l’année 2023. Cette remontée des taux reste moins prononcée que pour d’autres classes d’actifs (bureau ou logistique), un ajustement ayant déjà eu lieu dès 2020 lors de la crise sanitaire.
Les taux de rendement prime pour le commerce de périphérie et pour les centres commerciaux restent très attractifs partout en Europe et continuent de susciter l’intérêt des investisseurs. Ce sont, toutes classes d’actifs confondues, les segments qui offrent la plus belle prime de risque.
Le taux de rendement prime du segment du pied d’immeuble reste le plus bas, malgré une expansion dans quasiment tous les pays. Ce niveau reflète surtout une dynamique de transactions dans le secteur du luxe qui continue de comprimer le taux prime à la baisse, et ne reflète pas totalement le marché actuel du pied d’immeuble.
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