Les transactions de bureaux 2022 renouent avec les niveaux historiques
Après une fin d’année 2021 prometteuse, la reprise s’est confirmée sur le marché de bureaux en Europe en 2022 : les attentes croissantes des utilisateurs concernant les immeubles durables, prenant en compte les enjeux RSE et offrant des aménagements adaptés aux modes travail hybrides, continuent de porter la demande locative. Au total, les volumes placés s’élèvent à 9,169 millions de m² sur l’année dans les 17 principaux marchés européens*, en hausse de 10% par rapport à 2021. Ce résultat permet de retrouver un niveau en ligne avec les moyennes de long terme.
L’activité locative a particulièrement rebondi à Dublin (+63% vs 2021), Varsovie (+48%), « Central London » (+45%), Milan (+28%) et Madrid (+26%).
*17 principaux marchés Européens: Amsterdam, Barcelone, Berlin, Bruxelles, Dublin, Cologne, Düsseldorf, Francfort, Hambourg, Central London, Luxembourg, Madrid, Milan, Munich, Central Paris, Rome, Varsovie.
Plus largement, sur 26 marchés européens, la demande placée a enregistré une hausse similaire de +11% sur 2022 par rapport à l’année précédente, affichant un volume annuel de plus de 11 millions de m².
Vers un essoufflement du rebond post-Covid
Contrastant avec un premier semestre particulièrement dynamique, la fin d’année 2022 a néanmoins vu la demande placée ralentir sur plusieurs marchés européens, signe d’un affaiblissement du rebond Post-Covid. Les 6 principaux marchés allemands (Berlin, Cologne, Francfort, Düsseldorf, Hambourg, Munich) témoignent du fléchissement de l’activité locative : au 4ème trimestre 2022, le volume moyen des transactions s’est affiché en retrait de près de 30% par rapport à la moyenne décennale pour un dernier trimestre.
L’engouement pour la qualité soutient les valeurs locatives « prime »
« Avec la pérennisation des modes de travail hybrides, les utilisateurs plébiscitent les quartiers centraux les plus établis et les immeubles flexibles et modernes. Le bureau devient un levier essentiel pour l’entreprise que ce soit pour attirer et fidéliser les talents en maximisant le bien-être des usagers, offrir les aménagements optimaux pour favoriser la production collective ou encore respecter ses ambitions environnementales et limiter ses consommations énergétiques.Cet engouement pour des actifs centraux et de première qualité soutient la progression des valeurs locatives « prime » dans la quasi-totalité des marchés », commente Laurent Boucher, Président de BNP Paribas Real Estate Advisory France et Europe 7.
« Central London » (+19%), Varsovie (+13%), Milan (+11%) et Dublin (+9%) ont enregistré les plus nettes progressions sur l’année 2022.
« Il convient de souligner que des dynamiques très différentes sont observées entre, d’une part, les actifs neufs dans les quartiers les plus convoités, qui enregistrent une hausse continue des loyers et, d’autre part, les actifs de seconde main ou situés dans des zones secondaires qui pourraient souffrir d’un désintérêt croissant des utilisateurs », poursuit Laurent Boucher.
La vacance demeure stable et maîtrisée
Après une hausse prononcée au cours de l’année 2020 et début 2021, les taux de vacance sur le marché des bureaux se sont depuis stabilisés. Au global, le taux de vacance en Europe s’élève à 7,4% à la fin de l’année 2022, quasi stable par rapport à fin 2021 (+10 pb).
A l’image des valeurs locatives, des niveaux très contrastés sont observés entre les quartiers d’affaires les plus recherchés et les périphéries.
Mais l’investissement en bureaux accuse une forte baisse
Alors que les deux premiers trimestres de 2022 atteignaient des records, les troisième et quatrième trimestres ont vu les niveaux d’investissements chuter en réponse à la hausse significative des coûts de financement et du réajustement des prix qui en a découlé. Au total, ce sont 248,3 milliards d’euros qui ont été investis en immobilier d’entreprise au cours de l’année 2022, en ligne avec la moyenne des dix dernières années mais en baisse de 14% par rapport à 2021. Toutes les classes d’actifs ont suivi cette tendance, mais le secteur des bureaux a été plus durement touché et accuse un retrait de 21% avec seulement 90,1 milliards d’€ investis en 2022. Cette baisse de l’investissement de bureaux en Europe concerne les principaux marchés tels que le Royaume-Uni (-25%), l’Allemagne (-28%) et la France (-15%), alors que d’autres marchés de taille plus modeste performent en 2022 comme la Belgique, l’Italie, la Pologne, l’Irlande et l’Espagne.
Les taux de rendement “prime” de bureaux continuent leur décompression
Alors que les deuxième et troisième trimestres 2022 avaient montré les premiers signes de décompression des taux, le quatrième trimestre confirme cette tendance qui s’est généralisée dans tous les marchés européens. Le contexte macro-économique et notamment l’inflation ont encouragé les banques centrales à normaliser leur politique monétaire en augmentant leurs taux directeurs, réduisant l’écart avec les taux de rendement et poussant le marché à repenser le prix des actifs immobiliers et notamment des bureaux.
« Néanmoins, les taux directeurs se situent certainement aujourd’hui autour de leur pic et devraient s’orienter vers une stabilisation en 2023, voir même repartir à la baisse en fin d’année », conclut Laurent Boucher.
