Het principe van Maatschappelijk Verantwoord Beleggen (MVB), dat meer dan een eeuw geleden ontstond in de Verenigde Staten [1], verwijst naar beleggingen die gebaseerd zijn op economische prestaties én gegevens die losstaan van de financiële criteria op zich. Die duurzame ontwikkelingsfondsen zijn een van de hefbomen die beleggers bij het beoordelen van de prestaties van een onderneming in staat stellen rekening te houden met de sociale en milieucriteria. Beleggers willen vandaag verantwoord beleggen om een positieve bijdrage te leveren aan de samenleving en tegelijk de waardering van hun activa veilig te stellen. De recente crisis illustreert dat streven duidelijk, want volgens Morningstar & MSCI World lijkt het erop dat de ESG-fondsen de beurscrisis tijdens de COVID-19-pandemie beter hebben doorstaan. Ondernemingen die rekening houden met criteria op het gebied van milieu, sociale betrokkenheid en goed bestuur (Environmental - Social - Governance, ESG) lieten kleinere waardedalingen optekenen dan ondernemingen die op dat vlak niet actief zijn.
In het kader van duurzame ontwikkeling is het natuurlijk zaak om een evenwicht te vinden tussen milieubehoud, positieve sociale impact en financiële concurrentiekracht. De ESG-criteria maken het mogelijk om te wegen op de besluitvorming van de ondernemingen, zodat ze hun werkwijzen gaan verbeteren en inspelen op de conjunctuurveranderingen op lange termijn.
Naar een harmonisering van de Europese labels?
Om het engagement van een onderneming in kaart te brengen, moeten we vertrekken van de drie pijlers van een duurzame en verantwoorde economie, weergegeven door de ESG-criteria. MVB houdt in dat de ESG-criteria op systematische en traceerbare wijze worden geïntegreerd in het beheer van de activa en in de vastgoedtaxatie.
Het gaat hier dus om interessante beleggingen die economisch goed presteren en oog hebben voor sociale (producten en diensten voor kansarme bevolkingsgroepen, bescherming van de gezondheid, onderwijs, armoedebestrijding, eerlijke handel, eerbiediging van de mensenrechten ...) en milieuaspecten (energiebesparing, hernieuwbare energie, verantwoord waterbeheer, sanering, afvalverwerking en -recyclage, respect voor de biodiversiteit ...). In dat kader lanceerden de Verenigde Naties in 2006 de zes Principes voor Verantwoord Beleggen (Principles for Responsible Investment, PRI). Beleggers die deze principes onderschrijven moeten in hun beleggingsprocessen en bij hun aandeelhouderspraktijken rekening houden met de ESG-overwegingen, ze moeten de bedrijven waarin ze beleggen vragen om rapporten te publiceren over hun ESG-praktijken, het overnemen en toepassen van de PRI’s door vermogensbeheerders bevorderen, samenwerken met de actoren uit de financiële sector die zich ertoe verbonden hebben om de PRI’s toe te passen teneinde hun efficiency te verhogen en tot slot ook rekenschap afleggen over hun activiteiten en hun vooruitgang op het gebied van MVB.
De wet betreffende de energietransitie voor groene groei die in augustus 2015 in Frankrijk werd gepubliceerd, verplicht tal van spelers onder wie vastgoedmaatschappijen en beheerders van vastgoedfondsen tot transparantie over het in aanmerking nemen van ESG-criteria. De maatregelen maken het mogelijk om de transitie te ondersteunen, en dit door de verbetering van de energieprestaties van nieuwe gebouwen te waarborgen en door de renovatie van bestaand vastgoed te bevorderen, maar ook binnen een kader dat impact heeft op andere sectoren die rechtstreeks in verband staan met de vastgoedsector: denk maar aan de bevordering van de circulaire economie en de ontwikkelingen op het vlak van hernieuwbare energie.
De website Novethic, specialist ter zake, stelde recent een overzicht samen van de labels voor duurzame financiële activiteiten in 2019 [2]. Zo opereren onder het label FNG-Siegel momenteel 101 fondsen in Duitsland, Oostenrijk en Zwitserland, LuxFLAG telt er 112 voor Luxemburg en Towards Sustainability 265 voor België. Het Franse ‘Label ISR’ (Investissement Socialement Responsable: maatschappelijk verantwoord beleggen) is nog steeds het grootste van Europa met 321 geregistreerde fondsen per 30 december 2019.
“Met 935 gelabelde fondsen en een omloop van meer dan 326 miljard euro aan het einde van het eerste kwartaal gaat de markt van Europese gelabelde fondsen op hetzelfde elan door [...]. Het Franse ‘Label ISR’ en de Belgische standaard Towards Sustainability liggen nog altijd samen op kop, elk met meer dan 300 gelabelde fondsen en een omloop van 100 miljard euro, terwijl de andere labels globaal genomen hun dynamiek doorzetten. Het markteffect als gevolg van de impact van COVID-19 op de wereldbeurzen bleef zeer gering, terwijl de cijfers van het overzicht golden per 31 maart 2020.” [3]
Maatschappelijk verantwoord beleggen in vastgoed is dus van reëel belang en biedt een antwoord op de verwachtingen van zowel particuliere als institutionele beleggers. Hoewel de labels van de andere Europese landen geacht worden veeleisender te zijn dan het Franse ISR, is dit een eerste bemoedigende stap die de komende jaren binnen de Europese Unie moet leiden tot een harmonisering van de criteria.
Een echte prestatiehefboom voor de vastgoedsector
Dankzij MVB kan ook op risico’s geanticipeerd worden om de waarde van vastgoedactiva veilig te stellen. Zogenaamde ‘omkeerbare’ (reversible) gebouwen kunnen bijvoorbeeld een antwoord bieden in een moeilijke conjunctuur doordat ze via herbestemming kunnen worden aangepast aan nieuwe behoeften (zo kan co-living weer waarde geven aan afgedankte kantoorruimte, of kan een parking worden omgevormd tot opslagplaats). Door ook rekening te houden met niet-financiële criteria zoals bv. klimaatrisico’s, kunnen de vermogensbeheerders groeikansen identificeren en beleggingen duurzamer maken. Ten slotte kan men via MVB anticiperen op toekomstige reglementering en voorkomen dat bepaalde vastgoedactiva verouderd raken. “De kwaliteit van een vastgoedbelegging mag niet alleen worden bepaald op basis van het rendement. Sinds de crisis van 2007 is de financiële sector op zoek naar richting. De sector staat nu meer stil bij de impact van zijn keuzes op de werkelijkheid en tracht financiële en ESG-criteria met elkaar te verzoenen. De spelers binnen de stedelijke industrie kunnen steeds minder om maatschappelijk verantwoord beleggen heen.” [4]
Uiteindelijke sluit verantwoord beleggen deels aan bij de concepten binnen de product/diensteconomie, die tot doel heeft de prestaties van een goed of dienst te ontwikkelen op basis van het gebruik ervan en niet op basis van het goed zelf. Het idee daarachter is het verminderen van de negatieve externe effecten en tegelijk de gebruikswaarde verhogen. De aan deze aanpak verbonden ecologische voordelen maken een systematischer gebruik van ecodesign mogelijk, met tastbaar profijt voor de economie en het milieu. Want de klimaatverandering brengt materiële en menselijke risico’s met zich mee die op termijn de waarde van de activa bedreigen: “... het fenomeen van hitte-eilanden in steden dat een impact heeft op de gezondheid van de stadsbewoners en op de economische dynamiek, de toename van het elektriciteitsverbruik om gebouwen te koelen en het krimpen en zwellen van kleilagen door de afwisseling van droogte en regen bedreigen de stabiliteit van de constructies. In het licht van die grilligheden berust de veerkracht van de steden op de invoering van een ambitieuze aanpassingsstrategie door alle vastgoedspelers, parallel met een strategie voor de vermindering van de uitstoot van broeikasgassen.” [5]
De analisten zijn het erover eens dat MVB-fondsen op de markten vergelijkbare prestaties boeken in verhouding tot de traditionele fondsen en de groei van de markten soms zelfs omhoogduwen [6]. De voordelen van verantwoord beleggen behoeven geen betoog meer: MVO is een uitdaging die de vastgoedsector ter harte heeft genomen. De impact daarvan op milieu-, sociale en governancekwesties (ESG) is groot en draagt rechtstreeks bij tot de verbetering van de levenskwaliteit van de mensen.
