Het begrip individuele werkpost was al wat uit de mode aan het raken, met een voorkeur voor gebruik in plaats van eigendom. We brengen dagelijks veel tijd door in vergaderingen of afspraken. De bezettingsgraad van een individueel bureau in de dienstensector wordt op 50 tot 60 procent geschat, wat vrij weinig is en ertoe aanzet om nieuwe configuraties te bedenken. Meer algemeen wordt de bezettingsgraad van een volledig gebouw op 30 procent geraamd, als we ook rekening houden met de avonden, nachten, weekends, vakanties en feestdagen[1]. Het bureau wordt ondergebruikt, zoveel is zeker. Als we dat gegeven afwegen tegen de grondschaarste en de eindigheid van hulpbronnen en energie, moet elke bestaande vierkante meter beter worden benut en beter worden aangesloten op het vervoer, vandaar de behoefte om een zekere centrale ligging te behouden, een rol die de maatschappelijke zetel van morgen zal opnemen.
Op naar nieuwe 'productieve ecosystemen'
We evolueren dus naar een nog meer uitgesproken hybridisering; met het beproefde succes van telewerk, de waardering van tussenschakels als derde plekken (coworkingplaatsen enz.) en de essentialisatie van de maatschappelijke zetel, het ware moederschip van de bedrijfsorganisatie. Dat aspect van flagship komt tot uiting in de esthetiek, met een uitgesproken, bijzonder design, dat via de welvingen en vormen van het gebouw een echte identiteit uitstraalt.
Daarna moet voor elk van de actoren op basis van hun activiteit en behoeften worden bepaald wat die centraliteit juist inhoudt en wat de 'beste plaats' is om zich te vestigen. Want centraal wil niet noodzakelijk zeggen in de stadskernen van grote steden, ook al ben ik ervan overtuigd dat die op lange termijn zeer aantrekkelijk zullen blijven. Steden als Brussel of Parijs bieden immers alle nodige voorzieningen op het gebied van mobiliteit en diensten om de medewerkers en klanten met de maatschappelijke zetel te verbinden. De idee is dus om niet meer op één plaats te gaan werken, want zoals is gebleken uit de levensgrote ervaring met '100 procent telewerk', kunnen we ook uitstekend van thuis uit werken, en in de plaats daarvan de ruimte in de zetel te optimaliseren om zo de ideale plek voor interactie en opportuniteiten te creëren.
Dankzij de gezondheidscrisis hebben we dus begrepen dat het thuiskantoor zo zijn voordelen heeft, we brengen immers minder tijd door in het verkeer en genieten een zeker comfort en een vorm van zelfstandigheid. Maar we hebben ook gemerkt dat het kantoorgebouw zeer geliefd is. En dat is volgens mij helemaal niet tegenstrijdig, wel integendeel, het bewijst dat een onderneming niet meer en niet minder is dan de som van de individuen die samen waarde creëren. En de maatschappelijke zetel heeft die verenigende functie.
Als u mij vraagt hoe het kantoor van morgen er zal uitzien, dan zal ik antwoorden dat het geen kantoor is. Het gaat meer om wat ik een productief ecosysteem noem. Namelijk een combinatie van home-office, maatschappelijke zetel en derde plek. De dosering zal uiteindelijk afhangen van de onderneming, haar behoeften, cultuur en managementmodel.
Derde plekken, hybridisering en modulariteit van de ruimten
De gezondheidscrisis doorprikt toch wel de mythe van de megalopolis en de dichtheid ervan. Na drie maanden lockdown zullen sommige mensen misschien snakken naar meer groen en de stad anders bekijken. Ik beweer niet dat de stad minder aantrekkelijk zal worden, wel in tegengedeel, maar als de levensruimte zich verplaatst naar plekken waar mensen zich beter kunnen ontplooien terwijl ze tegelijkertijd verbonden blijven met de epicentra van de economische bedrijvigheid, dan krijgen we misschien wel een andere spreiding van de bevolking over het grondgebied.
Het valt vandaag onmogelijk te voorspellen wat er te gebeuren staat, maar als die tendens zich verder doorzet, dan is er zeker een belangrijke rol weggelegd voor derde plekken. Het is de gelegenheid om bepaalde grondgebieden nieuw leven in te blazen: bijvoorbeeld een coworkingplek op de plaats van een vroeger post- of bankkantoor dat op het platteland gedoemd is om te verdwijnen ... Er is misschien toekomst voor wie erin slaagt om buiten de stad 'hubs van derde plekken' op te richten, met een kwaliteitsvoller dienstenaanbod dan bij thuiswerk mogelijk is (een betere internetverbinding, toegang tot gedeelde tools en mogelijkheid om sociaal contact te hebben ...). Er zijn al spelers in de coworkingsector die geïnvesteerd hebben in plekken buiten de grote steden, en zelfs al lang voor de gezondheidscrisis, het is dus niet onmogelijk dat die tendens zich doorzet om zo in te spelen op de verwachtingen van de werknemers. In kleinere metropolen en op initiatief van de gemeenten zien we sinds enkele jaren ook gemengde ruimten ontstaan die dagelijks door stadscentrummanagers worden beheerd. De lockdown creëerde behoeften, en het zal interessant zijn om te kijken of deze mettertijd blijven bestaan of dat de oude gewoonten weer de bovenhand zullen nemen.
Volgens mij is het sowieso afgelopen met de functionalistische stad. Ruimten die louter bestemd zijn voor een zeer specifieke activiteit (huisvesting / werk / consumptie) zullen verdwijnen en de nieuwe stadsprojecten streven bijna allemaal naar die mix van functies. De prijs per vierkante meter is in sommige metropolen zo hoog dat we niet meer de luxe hebben om ruimten onbenut te laten gedurende bepaalde tijdsblokken of dalperiodes. Financieel en ecologisch wordt dat vandaag ondenkbaar.
Ik meen dat we aan het begin staan van een structurele economische crisis en dat de impact van de pandemie zich de komende vijf jaar zal laten voelen. Vastgoed is de tweede grootste uitgavenpost van bedrijven, de ruimten moeten dus zoveel mogelijk worden geoptimaliseerd. Telewerk speelt deels in op die optimalisatie van het budget, maakt een beter evenwicht tussen privé- en beroepsleven mogelijk en beperkt de uitgaven voor werk met fysieke aanwezigheid. Het ziet er dus naar uit dat het gemiddelde aantal vierkante meter kantoorruimte niet verder zal toenemen, maar zoals we eerder al hebben gezien, zal de behoefte aan een centraal gelegen maatschappelijke zetel ertoe leiden dat de markt nog altijd even gespannen blijft, of misschien zelfs meer, om de simpele reden dat de behoefte aan een centrale ligging doorslaggevend blijft in de keuze van de locatie.
"Flexibel gebruik van het gebouw als waardecreator"
Het is het gebruik van het gebouw dat waarde creëert en dat evolueert naargelang de bedrijfscyclus. Het kantoorgebouw moet dus zo flexibel mogelijk zijn. Er zal ook een markt zijn voor oude gebouwen. Zo kunnen we ons zeer goed voorstellen dat de oude defensietorens woningen of colivingruimten worden. We zien dat een gebouw van Haussmann in Parijs aan die ontwikkelingen kan worden aangepast: het kan dienen als kantoorruimte, huisvesting of winkelcentrum. In een wereld waarin hulpbronnen niet onuitputtelijk zijn, is het essentieel om de biodiversiteit te beschermen en ik meen dat de toekomst van de bouwsector deels in renovatie schuilt.
Daarom is het essentieel om te kunnen meten en uiteindelijk te rentabiliseren. In dat rationaliseringsproces is een rol weggelegd voor de technologie. Als we weten wanneer en hoe de ruimten worden gebruikt, wordt het ook mogelijk om dat gebruik zo goed mogelijk te organiseren. Dat kan en moet gelden voor alle gebouwen, zoals we al doen voor de energie. Vandaag slaagt BNP Paribas Real Estate erin om in samenwerking met start-ups dit soort tools te ontwikkelen die de activa optimaal laten renderen en de bewoners in staat stellen om zich aan te passen, ruimte vrij te maken of net uit te breiden naargelang de conjunctuur. Maar innovatie betekent ook dat de ruimten modulair moeten zijn wanneer 'vastgoed' 'roerend' wordt. Waarom zouden drie afzonderlijke kantoren geen vergaderzaal kunnen worden voor een half uur? De mogelijkheden zijn oneindig en vooral, op lange termijn valt dat minder duur uit voor de onderneming, omdat de structuur van het gebouw geen beperking meer vormt, maar een hefboom voor de inrichting.
